深圳的房子哪里升值空间大最值得购买?

时间: 2019-12-16
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深圳的房子哪里最值得买,这个问题应该是很多在深圳的朋友希望了解的,在此,我来简单表达一下我自己的想法。

最关键的一条是量力而为。什么意思呢,说实话,要回答深圳的房子哪里最值得买这个问题之前,必须要问自己,你有多少钱,这是回答这个问题的前提。深圳的房价按区域划分,大概可以分为南山福田片区,罗湖龙华宝安片区,盐田龙岗光明坪山大鹏片区。如果按照价格区分可以简单划分为10万以上,5-10万,5万以下。换句话说,你最少要有最少100万以上的资金并且最少稳定收入2/月,才可能相对轻松的深圳买房,买得起,咱们再谈深圳内部的价值投资问题。

深圳的房子吓人。下面分析一下深圳各个区的情况 

核心区域——前海中心(南山、前海)、福田-罗湖中心向外扩散;其次是北有龙华中心、东有龙岗中心、西有空港中心形成三足鼎立。此外盐田中心、坪山中心、光明中心将成为新兴起的中心区域。剩下的松岗、观澜、平湖、布吉、坪地、葵涌为组团的“中心”,发展也相对落后;从这一规划大致可以看出,这些区域未来的发展还难以逆转。

 

 

一方面是现在各区的发展现状,从规划可以看出政府的投入方向;另一方面,产业吸引人流,产业聚集决定未来发展的强弱。而深圳的各个区域在较长一段时间还会是强者衡强、弱者追赶的态势。

 

让我想起一位朋友的话:“涨价红利过后,未来房子还会是核心区域更值钱!”

 

分为两部分,剩下的龙岗中心、空港中心。盐田中心、坪山中心、光明中心、松岗、观澜、平湖、布吉、坪地、葵涌等片区将在下篇阐述!

 

未来深圳真的是看前海,而“十三五的城市布局结构规划指引”里把南山、前海、蛇口、宝中都统划入了“前海中心”。

 

这一片承载着深圳未来的发展极,汇聚了深圳最好的资源,目前整个深圳18大中心占据4个(前海-蛇口自贸区、深圳湾超级总部基地 、留仙洞战略性新兴产业总部基地、市高新区北区 )。

 

这一组团最大的魅力在于将形成高新科技+金融+物流+信息、科技服务+生活服务的大融合。

 

第一梯队:南山

 

产业强区 房价高区

 

无论是产业还是房价,南山是名副其实的第一梯队,南山作为深圳国际科技、产业创新中心核心区,并被业内称为深圳的硅谷;2016年,南山区GDP3842亿元,位列全市第一。

 

片区产业发展带来看,3个重点区域打造已成型。从深圳湾总部基地串连高新园南区、中区、北区及留仙洞总部基地,形成深圳强有力的高新产业核心。

 

深圳湾超级总部基地:主要发展总部经济、金融服务、商务服务、科技创新、文化创意等功能,打造全球经济产业链条中最高端的国际总部集聚区。

 

市高新区北区:主要承担产业链前端的研发制造职能,大力发展智能装备、通信设备、生物医药、互联网、文化创意、科技服务等产业,打造科技创新研发总部和“双创”示范引领区。

 

此片区位居北环大道以北、南海大道以东、广深高速以南、沙河西路以西围合的区域 ,总面积2.58平方公里。项目总投资超过500亿元,现在的发展远落后于南区和中区,片区共有11个更新单元。完成更新改造后,建筑总量将达800万平方米。片区规划有轨道13号线和15号线.

 

 

留仙洞战略性新兴产业总部基地,从2013年至今,此基地已有一定成果!主要发展新一代信息技术、互联网、软件与信息服务、智能装备、科技服务、专业技术服务等产业,打造国际一流的战略性新兴产业总部基地。

 

另一个整备区域西丽大学城片区,片区借助于大学城扩容为契机、西丽高铁枢纽为引擎、西丽中心区城市更新为龙头的进入2.0发展时代,目前已有18所高校扎根西丽大学城。

 

还将建设的校区有:

 

 

在房价方面,整个南山区域的房价现在已不低,新房均价达9.5/平;一些二手房豪宅片区如华侨城、后海这些豪宅区基本在10-15/平。区域地段的价值决定着片区的房价,这个片区早已不是刚需客的场,而成为豪宅买家的聚集地。

 

整个南山片区整体房价二手房多为6-8万左右;如南头、松坪山、西丽一带的二手房现在价格6万多还有所选择。

 

新房市场,今年南山片区的供应非常少!

 

香山美墅果岭(均价9/平)南头豪方天际(7.8/平)前海东岸(7.5/平)宝能城(均价8.2/平)塘朗城二期(均价6.5/平)

 

前海、蛇口自贸区

 

新兴产业区域,需要等待时日

 

前海目前仍处于建设发展期,整体还没有到预期的发展程度,但这个区域的未来是最为值得期待的,有不少业内人士认为,前海以后的房价会是深圳最贵的地方。

 

 

20177月,深圳规土委正式对外公示的《中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》草案显示,前海蛇口片区综合规划的用地面积37.86平方公里(前海蛇口自贸区的28.2平方公里,9.7平方公里的大小南山片区和蛇口南及赤湾片区。)

 

总建筑规模4710万平米。规划就业人口规模约89万人,居住人口规模约62万人。一共分为四个片区:前海片区、大小南山片区、蛇口片区、蛇口南及赤湾片区。

 

前海片区重点发展金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他专业服务等。前海作为一个新兴片区,是从白纸上规划起来的区域,承载着未来深圳发展的接力棒。

 

蛇口片区重点发展新一代信息技术、互联网、现代物流、金融创新、科技服务、文化创意、高端旅游产业。

 

这个深圳最具“国际范”及深圳改革打响“第一炮”的地方,这几年的新老融合所迸发火花已经成为深圳的亮丽风景线。

 

于片区的房价而言,前海蛇口有着强劲的产业支撑,现在房价也已到了一定的高点,前海主要建设以写字楼为主,小部分公寓产品,片区的居住只能靠外溢到周边,紧邻前海的宝中、碧海现在的新房价已在6.5-10/平,随着片区产业投入使用,对周边的房价还会有带动作用。

 

在售新房:

 

新锦安公馆(9.5/平)中粮天悦壹号(8.2/平)壹方中心玖誉(大面积段10/平)碧海君庭(6.6/平)华丰前海湾(7.5/平)

 

南山的蛇口片区的房价现在也已经较高,新房都已是豪宅价,

 

双玺·时光道(13/平)半岛城邦三期(13/平)

 

第二梯队:福田

 

金融中心,产业仅次于南山

 

福田中心区现在产业上仍旧较强劲,2016GDP大概在3560亿元左右,位列全市第二。整个区域来说,这几年发展并不是特别明显,因为没有大的规划以及项目投入,但从深圳的轨道交通布局来看,福田在深圳的区位中心难以动摇,而且居住舒适度也较高。

 

 

当龙华后花园崛起后,福田的房价沦落到与龙华相比较,这是中心的悲哀,却也是福田的机会;福田的总体规划是打造金融高地、专业服务高地、创新创业高地、智慧人文高地,建成一流国际化中心城区和首善之区。

 

金融业作为福田区的支柱产业,集银行、证券、保险、基金、风投于一体,形成了成熟的立体金融体系。各级政府的支持力度也很大。

 

片区可期的如香蜜湖金融中心、大金沙旧改等。此外,还有福田保税区、梅林-彩田片区两个重点片区在打造。

 

福田保税区:构建以大宗商品和高端产品交易展示为基础的对外贸易和开放合作平台,积极培育未来产业并推进先进制造业与高端服务业的融合发展。

 

梅林--彩田片区:主要发展现代金融业、专业服务业、新一代信息技术产业和以生物、印刷、电子为主的传统优势产业。

 

目前片区新房均价为8.4/平,二手房6万左右有非常多的选择。

 

在售的新房有:

 

万科瑧山府(9.9/平)绿景虹湾(7.5/平)

 

高端公寓产品:

 

东海国际公寓(13/平)深业上城(12/平)深圳中心天元(10/)宝能公馆V-house11/平)

 

第三梯队:罗湖、龙华中心

 

罗湖老城新生片区

 

罗湖片区多年已被沦为老城区,也是近几年片区的价值慢慢再次被启动。一方面是生区自身的规划,另一方面巨额的城市更新,片区也迎来新的发展契机。

 

从地理而言,自然给罗湖馈赠了许多厚礼,区域内“四湖一山”几乎无人不晓,“四湖一山”是银湖、洪湖、东湖、仙湖、梧桐山,毗邻香港且乃进出香港重要通道,城区发展成熟与自然环境优厚,成了热爱罗湖市民公认的宜居之地。

 

但在福田、南山面前,罗湖像是穿了条旧裤子,产业也显得落后。

 

在十三五规划中片区有两点重点发展区,一是笋岗清水河片区,主要发展特色商贸、创新金融、文化创意以及战略性新兴产业和未来产业等功能。近期重点推进中外运、深业泰富、深业物流中心、长城物流中心、清水河汽车城、布吉农批等一批重点旧改项目。二是大梧桐新兴产业带,主要发展智力密集型、创新型产业,打造创新科技城区。具体发展新一代信息技术产业,互联网产业,航空航天产业,机器人、可穿戴设备和智能装备产业,生物医药与生命健康产业,文化创意与时尚产业等六大主导产业。

 

在东进战略中,罗湖打造“一河六圈”的国际消费核心区(以布吉河为轴,依托蔡屋围、笋岗、人民南、东门、湖贝、水贝六大特色商圈);创建国家消费型经济改革创新试验区。

 

 

通过城市更新集约开发建设万象城周边地区,打造代表深圳形象、媲美国际一流的城市地标建筑群,提升蔡屋围金融核心区和高端商业集聚区功能。

 

并打造成为深圳东部高新区,形成“一校”(筹建“深圳国际联盟城市大学”。)、“三谷”(天谷、智谷、创谷)、“多园区”的格局。

1、深圳是海滨城市,北面靠山南边靠海,是典型的坐北朝南的城市,这决定了深圳是宜居城市的基本要素。深圳又是东西走向,狭小的带状城市。东边莲塘高大的悟桐山脉屏碍,北边塘朗山脉屏碍,所以市中心区福田-罗湖-南山对东部盐田,北部龙华和龙岗,西北光明、石岩形成了天然的交通不便,关联减弱。

 

2、即便现在打通了盐田、梅林和塘朗山遂道,但仍然出现严重堵车现象,周未和周一特别严重。这就证明了天时、地利、人和中的地利的重要性了。只有沿海从罗湖-福田-南山-宝安平均宽约15公里,长约60公里扁长地带为沿海平原地区,便成为城市湾区经济的价值核心。包括了福田红树湾、南山深圳湾、前海湾和宝安湾。

 

3、这就决定了深圳的核心资源地带所处地理位置。同时决定了福田-南山前海双核的领头羊。所以,可以否定个别开发商热炒的深圳多中心论调。在那里有个开发个项目或起个超高楼,都炒作是宇宙中心或深圳城市中心是不科学的。投资的人们要头脑清醒,广告美好未来之词不能当饭吃的,切不肓目相信画饼充饥。地段、地铁最重要!

 

4、这里再次重申重点,福田-南山-前海才是深圳城市地段中心价值。深圳的行政金融中心是福田,科创中心是南山,自贸中心是前海。

深圳的房价均价已经到了7万,罗湖,福田,南山,那里的房价有的已经是十多万一平方,如果是买来作投资的可以去看看龙华区,这几年龙华的发展势头很猛。宝安区这几年的房价也升了不小,宝安区地处深圳西北部珠江口东岸,是穗深港经济发展轴黄金走廊的重要节点,联系粤港的桥梁,辐射内地的重要通道,宝安城市发展历史悠久,广府文化,工业文化,移民文化,海洋文化等多元文化并存,地势优悦,交通方便,是个值得投资的地方。再说发展和价值问题。从投资角度说,深圳房产有两个方向,一是土豪重仓,直接购买南山福田豪宅,二是未来投资,建议的方向光明>龙岗>坪山。

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