深圳小产权房拆迁怎样处理赔偿问题?

时间: 2020-08-18
浏览: 126

  深圳是我国小产权房占比最大的城市之一,小产权房占城市住宅的50%以上,大量外地人购买了深圳的小产权房,由于小产权房无法办理产权证,没有合法的产权界定,在面对拆迁补偿时,会发生很多争议。通过近年深圳实际发生的小产权房拆迁赔偿纠纷解决案例分析得出,本地人购买的小产权房,购买合同有效,就可以按照拆迁政策的标准补偿,外地人购买的小产房权,能够提供权属证明、房屋转让协议等相关材料,也可以获得拆迁赔偿。

  深圳小产权的赔偿应该按照怎样的赔偿标准执行?拆迁一般有两种赔偿方案:一种是赔钱,一种是赔房。至于赔偿标准,每个旧改项目都不一样,一般开发商会先根据所在片区的商品房现价拟定一个基准赔付标准,再具体到不同情况的房子,赔偿标准会略有差别。

  小产权房拆迁补偿的方法

  在现行的拆迁补偿政策中,小产权房的拆迁补偿方法主要有3种:

  产权置换。拆迁方用自己建造的或购买的产权房和被拆迁人的拆迁房屋进行产权调换。在产权置换基础上,还需要给被拆迁人合理的装修补偿、搬迁补助和过渡费。

  划地重建。这种拆迁补偿方法,拆迁方需要补偿被拆迁人本地修建原有规模房屋按目前市场价所需的费用。

  货币补偿。如果补偿方案是纯货币补偿,需要按照附近城镇商品房的均价给与被拆迁人现金补偿。

  拆迁补偿的方法主要就是以上3种,当然,不同的拆迁人给出的拆迁方案不尽相同,可能会有多种补偿方法综合使用,例如有的只补偿现金,有的补偿现金还补偿房屋。

  深圳实行新的拆迁补偿政策,与原有拆迁政策有3处不同

  近年,深圳对小产权房的拆迁补偿,实行了新的政策,对村民小产权房的拆迁补偿有了进一步提高和规范。

  深圳新的拆迁政策和原有政策相比,有3处比较大的改动:

  双向补偿。因为在“宅基地”上的小产权房,村民只有使用权,在旧的拆迁方案中,村民只能得到拆迁房屋的补偿,不能获得土地转让的补偿,新的拆迁补偿政策则明确指出,小产权房拆迁可以获得房屋赔偿和土地转让双向赔偿。

  扩大补偿范围,提高过渡期补偿费用。旧的补偿方案只补偿房屋,对“宅基地”上的其他附属建筑物,没有明确的补偿标准,新的拆迁补偿政策,则明确应该给与“宅基地”上的构筑物一定的补偿,同时提高过渡时期的安置费用。

  更改了拆迁补偿金额的计算方式。新的拆迁补偿金额的计算方式:拆迁补偿金额=宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产(房屋)估价+安置费+农村其他财产补助。

  ◆ 拆迁款赔偿受益人是谁?

  房屋所有者(本村村民),还有购买小产权房的小业主。

  案例一:白石洲旧改拆迁赔偿方案

  拆迁补偿业主共分为四种类型:

  1、外来人员建房或购买房屋,不区分首层及二层,拆赔比例是1:1,要求每栋480平米内选住宅,其余选公寓。

  2、老祖屋,指建成30年以上的单层或砖瓦房,拆迁比例1:3.5,可选住宅或公寓。

  3、首层面积60%,可选择1:1的集中商业或办公楼,也可以选择1:1.2的商务公寓,另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1:1.03,要求现状每栋480平米内选住宅,其余选公寓。

  4、各村集体物业,按1:1补偿办公楼,如果选择住宅或商务公寓,则和业主私宅补偿标准一致。另外,如选择货币补偿则一律以2.8万元/平米。

  白石洲脱胎换骨,高科技产业园区为主

  案例二:2018年深圳沙井街道沙四蚝四旧改拆除赔偿。

  1.老祖屋置换:平房(瓦房)按建筑面积1:2比例置换住宅或公寓。

  2.厂房置换:按建筑面积2:1比例置换住宅或公寓。

  3.永久性结构建筑置换:商业:首层60%按建筑面积1:1.3比例置换住宅或公寓;首层40%二层以上按建筑面积1:1比例置换住宅或公寓住宅。规划内居住用地未建房部分:按每栋480㎡置换住宅或公寓,扣除建筑费用1500元/㎡。规划内居住用地已建房部分:已建未达到480㎡,按480㎡面积置换住宅或公寓,每一个深圳小产权房业主都可以提供房屋归属权的证明材料,如:《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等,这些都是拆迁补偿给现业主最好的证明,所以最终赔偿受益人是购房的业主。

  未来沙井定位为深圳西部中心区

  深圳小产权房的补贴补偿条例有以下四个方面

  一、改变补偿规则,实现双向补偿农村宅基地所有权属于村集体,房屋所有权属于农民个人,因此在之前的拆迁补偿中,只有农村房屋的拆迁补偿。不过从2018年开始,农民不仅可以领到农村房屋的补偿,而且还可以领取宅基地的补偿,实行双向补偿制度。

  二、扩大补偿范围,提高补偿金额从2018年开始,拆迁补偿范围将不仅限于农村房屋,将主要包括两方面:一方面,农民的固定财产:农房以及房屋内的装修。另一方面,其他财产:地上附着物补偿比如农民的果园菜园,或者水井厕所等。另外,农民在拆迁时可以获得2万元不等的拆迁过渡期安置补偿费,安置补助费(包括宅基地、配套设施、租赁费)等。

  三、实现多样化补偿方式供农民自由选择农村房屋拆迁的补偿方式有2种:一种是货币补偿,即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。第二种是等价置换,即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。除此之外,国家在新的农房拆迁补偿项目中增加了两个小的项目:宅基地的补偿、社会保障补偿。宅基地补偿主要包括土地补偿费、安置费、地上附属物以及青苗补助费。对于被征地拆迁的农民,将会被纳入到养老保障体系中,保障失地或者征地拆迁农民的未来养老问题。

  四、更改原有的计算方法,拆迁补偿金额=宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产(房屋)估价+安置费+农村其他财产补助(附着物+其他建筑物)被拆迁的补偿范围:包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物,如农民自家种的果树、蔬菜等;还有厕所、水井等建筑。

想了解更多房源? 请致电: 15915392780
13530670725

扫描二维码添加微信在线咨询
关注微信公众号了解最新动态

x
Copyright © 2018 深圳市晨峰咨询有限公司  联系人:唐先生  手机:15915392780  粤ICP备17034003号